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二手房屋买卖合ξ 同纠纷案件产生的一部分◇原因是由于卖方欲提高房价而拒绝履行合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买↑方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法ω 履行合同。另一部分是买房人在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而起诉要求解除合同，返还◎定金或者购房款等等。还有一些是部分中介机构提供的合同文本中的主⊙要条款约定不明确，忽视⌒甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，比如首付款的支ξ 付时间，办理』还款解押手续的时间，办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。
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因为牵涉◣利益巨大，买卖双方○矛盾激烈，无论是提高房屋价款继续履行合同¤，还是解除合同支付违约金，双方的诉求预期差距较大，调解难度大，以调解方式结『案的案件仅有两成左右。
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房屋买卖合同不适用《中华＠人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法※〉的解释》第二十八条关︾于不动产纠纷专属管辖的规定，应按照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定确定有管辖权的法院。（最高院判例：案号：（2018）最高法民申1175号]）
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合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合》同履行地。合同对履行地点没有约定々或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不︼动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为「合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由¤被告住所地人民法院管辖。（民事诉讼司法解释█第十八条）
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房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续，而合〖同中并非对所有手续都约定完备，对于合同中没有约定的手续》，买卖双方大多通过中介◣机构或者自行电话联系，因此案件审理中买卖双方大多举出录音、微信截图等证据来证明交易过程，这类证据常需要司法鉴定。
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购买二手房首先要核实清楚现有的户籍登记▆情况，是否是出卖人本人及其家庭的户籍，这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易，则可能出现所登记的户籍为前手房屋买卖合╱同的卖方的情形，在这种≡情况下，出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。
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共同居住的家庭成员，以自己的名♀义将其他家庭成员名下的房屋出∞卖给他人，该行为对房♀屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证ㄨ言等综合判定。（《最高人民法院公报》2018年第2期）
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应当约定好违约责任，尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任，这样可以敦促出卖人尽快履行义Ψ务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽〇快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能，不属于法院的＠ 受案范围，一旦出现未能迁出的情形，买房也仅能要求违约金或者赔偿损失，无法通过诉讼实现强制】对方将户口迁出№的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记，所以以此为由要求解除合同也往往不能得〒到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上∏学，可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件，在该条件成就时，买方可以起诉要求解除合〖同，并另行『购买其他房屋※。
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涉案房屋登记有他人的户籍也可【能影响房屋再次出售时的价值，或者房屋再▽次出售时涉及该事项的违约责任，因此即使买方自身没有落户的需求，也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定→。出卖人也应注意交易╳房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍，以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务，从现实情况来看，该类案件中◇卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义︽务。由于该项违约责任往¤往在超过一定时限后是按日计算，卖方一旦未履行迁出义务，将承担较高金额的违约金。
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房屋中介机构应当审查交易房屋能否上♀市交易、是否存在共¤有、是否设定有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施，交易房屋是否出卖人家庭名下唯一住房，订约当事人是否具备民事行为〓能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购♀房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度☆承担相应的损害赔偿责任□。
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通过第三人口头购卐买夫妻一方名下房产，买受人不仅应证明口头合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其构成善意取得。（北京二中院（2015）二中民终々字第11634号）
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夫妻★关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。（北京ω一中院（2015）一中◣民再终字第07430号）
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名为『房屋买卖，但结合房屋所有权属性、遗嘱内容等因素综合分析，应认定双方之间形成了实为赠与的法律关系。（北京三中院（2016）京03民终7576号）
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学区房买卖合同纠纷∮中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。（北京海淀区法院（2016）京0108民初16170号）
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夫妻一方擅自▲转让共有房产，与第三↓人交易的过程疑点重重，且交易∮双方不能作出合理解释的，应认定恶意串通。（北京二中院（2015）二中民终字第01000号）
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双方当ω 事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合〓同》和《借款协议》，并约□ 定如借款到期，偿还借款，《商品⊙房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品ω房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下。应当认定当事人之间同时成≡立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还※借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合→同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关禁止流押的规定。（《最高人民法院公报》2014年第12期）
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借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关ㄨ系，建立商品房买◣卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订卐立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间←借贷案件适用法律若干问题的▓规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和】国合同法》第五十№二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法】律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付∏购房款。（指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦）
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在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的」请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭↑受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的≡保全裁定。（（2016）京0108民初16170号）
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出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人↓是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。（（2012）昆民一终字第35号）
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在顶名办理购房及按揭贷款↙的情形下，顶名∑ 方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应〒查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按〗照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际》购买人。（（2011）河民初字第406号）
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房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损＠ 害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条「款与“阴合同”对应条款不同的，应卐认定为对“阴合同”相关内容的变更。（（2012）海民初字第2192号）
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因受到房产新政和违约行为共同作用致使，房屋买卖合同无法履行，双方当事人均㊣有权解除合同。当事⌒ 人存在违』约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定承担①违约责任数额。（（2011）浙Ψ 甬民二终字第692号）
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国家实行房产☆新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情□ 势变更，不能解除房屋买卖合同。（（2010）浙甬民二终字第514号）
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房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双ξ方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合↘同已经成立。（（2010）二中民终字第05439号）
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当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误◣差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之ㄨ间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。（（2008）北民初字第270号）
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根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支∴付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需Ψ 承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕¤疵担保责任。（（2009）沪一中民∩二（民）终字第1622号）
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权利义务相一♂致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主▃要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错♀误认识√，买受人有权要求变◥更交易价格。（（2017）京民终289号）
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夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应▂认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失▓在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可⌒ 预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一∑方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持◣续而扩大的损失，买受人应自行承担】。（（2016）京03民终716号）
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法律规定房屋「买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条，如果对买卖⌒的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机」会利益损失，但不能要︻求对方赔偿房价上涨损失。（（2015）渝二中法民▽终字第1037号）
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银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房◥贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，可参照〗最高人民法院∑ 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问◇题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。（（2010）佛中法民一终字第⌒ 1761号）
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买卖双方以逃避国家♀房地产交易税收为目的而达成的更㊣名条款无效后，如不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的继续履行无损公共利益，则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发，应支持双方根据合同目的，并依照合同其他有效条款继续履行。（（2012）扬民终字第0058号）
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房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机】会成本损失的赔偿，实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见〒方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为︻出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。（（2013）二中民终字第06171号）
典型案例：
一、出卖人违约拒〖绝卖房，法院□ 判令继续履行案
（本案主要揭示了不诚信的售房▂夫妻，一方以不知情为由请求确认合同无效被驳，并被判令承担违约责任。）
1.基本案情
本案的当⊙事人主要有买房人张某，卖房人杨某（其妻王某）、某地产中介公司。2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套，房屋总价为92万元，签订本合同时支付定金1万元，首付款60万元、拟贷款32万元，首付款支付时间∩为2015年11月16日，杨某于2015年10月20日前办ω 理抵押注销手续。合同还约定了杨某存在拒绝◣履行本合同或将房屋出售给他人等行为的，张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同●。签订合同当日张某按合同约定将定金10000元交予王某，王某为张某出具了定金收条。另，杨某、张某与某地产中◤介公司签订的《居间※服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过↘户的（原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售☆房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订▲人属于无权代理等）某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还，张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。
同年11月初，张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。中介公司工作人员作证称，其亦证实杨某在◣合同签订后半个月左右提出不卖房了，存在违约◥行为。杨某提出提出是因为张某未向其支付定金1万元，构成违约，故其可以解除合Ψ 同。原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行▓合同；同时，杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可，因密云区房价上涨，涉案房屋亦增值。本案审理※中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原≡审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后，于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起▓诉至原审法院要求杨某支付违约金184000元，居间服务费13000元。一审法院按照合同的约定判令杨某支付违约金184000元，赔偿居间服务费13000元。杨某不服提出上诉，二审↙法院予以维持。
2.法官说法
本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理，法院一般根据买█房人的诉讼请求分类处理：
一是在买房人请求继续履行的情况下，只▽要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，存在以下情形之一时，法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉▅讼请求，判令出↘卖人及其配偶共同办理过户手续：1. 买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的；2. 买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用●房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的；3. 出卖方配偶有主动配合」腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实，除当ζ 事人签署的相关书面文件之外，也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证●据材料综合考量。
二是在买房ζ人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的●情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1. 要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此ω 法院还需释明是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具◣体情况确定违约金数额；2. 除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确ξ定应予赔偿的具体数额。
3.温馨提示
买房人在购买房●屋时，一定要核实询问是否属⌒ 于夫妻或者家庭共有房屋，对于◇上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来◎主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可╳以在双方的合同中予以约定。
二、房屋卖ω出后，因房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，被判违约赔︽偿案
（此案主要揭示在房屋买卖合同过程中，因户口迁移问题引发的相关纠纷。）
1.基本案情
本案的当↑事人有两方，一是买ξ 房人第某、翁某，另一方是卖房人刘某。2017年6月11日，第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某◣以370万√元将涉案房屋出售给第某、翁某。2017年6月17日，第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》，约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，并留存5万『房款在户口迁出之日由第某、翁某以现♀金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口∩迁出，应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。2017年7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉♂争房屋内遗留有他人户口，并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由，诉至法院请求刘某支付违约金37万元，一审法院应刘々某申请，对于违约金调整为★7+10万元（自判决生效之日，以总房款370万为基数，按照每日千分之一的利率计算至实际迁▅出之日，但总额不超过10万）；刘某不服提出上诉，二▓审法院维持了原判决。
2.法官说法
户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见，法院对于此类问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍∴的，不属于人民█法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令◆赔偿违约金的一个案》例。
3.温馨提示
建议买房人在购买房屋之初，要详细了解房屋内的户籍情况，是否属于售房人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意涉案房屋内是否有户口，而后在合〖同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任；特别是购买学区房的更要查实涉案房ㄨ屋的学区是否已经使用，对此最好←在合同中明确约定。
三、合同关键条款㊣约定不明、当庭又无法获得『一致意见，法院判决合同解除案
（本案主要揭示在合同条款约定存有歧义时对于合同履行可能产生的影↘响）
1.基本案情
卖方为郝某，买方为史▅某。北京市朝阳区砖角楼南里XX房屋（以下简称诉争房屋）房产所有证系登记在郝某名下。2014年7月31日，高某作为郝某委托代理人与史某签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪△成交版）》及《补充协议》，约定郝∑ 某将诉争房屋以310万元的价格出卐售给史某，当日付定金10万元，在网╱签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某㊣剩余房款300万元，但未约定办←理网签的具体截止时间，其后，郝某将涉案房屋交付史某，但是史某一直未办理网签，亦未支付后续款项。郝某将史某诉至法院解除涉案合同、返还房屋并支【付违约金。史某亦反诉要求继续履行，并要求过户至其名∩下，并要求郝某支付相应的违约金。经查，史某未办理网签的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，准备待出售后再办理涉案房屋的网签手续，故一▼直拖着未办，目的是少缴税款。
一审法院︾认为，双方签订的涉案合同及补充协议均合法有效，但是鉴于→史某确实存在延迟办理网签的情形，涉案协议签订不够严谨，极易→引发歧义，故将涉案协议解除，同时根据本案史某占有涉案房屋的情形，在定金中扣减了6万元。史某不服¤上诉，二审维持原判。
2.法官说法
对于本案合同应否解＠除，主要考虑以下三〖点：一是根据∏中介公司的陈述以及郝某向史某发函，表明史某确⊙实存在拖延办理网签的情况。二是诉争房屋的签约过程不严谨，涉案房屋买卖合同ξ及《补充协议》内容亦极易让人产生歧义，比如“在网签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元”，该条款√并没有明确如在2015年1月31日后未办理完网签是否仍应交付300万元，极易引发争议〓，对以后履行造成了障碍。三是争议产生后，虽经法院主持调解，但各方分〓歧极大，不具备重新达成新的协议的条件。
就违约责任承担问】题，法院认为史某拖延不办理网签应承担主要责任◤，某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任，郝某签约卐当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核☉也应负一定责任。故判令解除合同、返还房屋，未支持其违约金请求，但是考虑到史某已实际占有诉◥争房屋长达一年有余，且造成合同解除史ぷ某应承担主要责任，故史某已交定金应补偿郝某的部分损失，法院根据责任比例酌定郝某↓退还定金4万元给史某。
3.温馨提示
本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。根据庭审查明的有∏关事实和证据可以看出，双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义，双方在一、二审中对此无法达成一致意见，也无法达成新的■协议。此种情形下，法院认【为该合同已不具备继续履行的基础，应予解除。法院据此依照本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。通过这个案例提醒大家，在签订协议时应当仔细审阅合∮同条款，避免↘歧义发生，否则√出现争议后，无法按照合同条款处理，甚至出现合同不能履行的后果。